Le praticien souhaitant s’installer à un endroit a vocation à y demeurer un certain temps. Dans cette configuration, l’achat des locaux sera généralement à privilégier. Comment acheter ses locaux pour sa première installation, quels écueils éviter ?

4 bonnes raisons d’acheter

  • Se constituer un patrimoine immobilier

La logique est assez simple : un praticien a toujours besoin d’un local dans lequel exercer son art. Alors, quitte à payer un loyer, autant se le verser à soit même… L’achat du cabinet doit être vu comme un levier financier pour se constituer un patrimoine.

D’autant plus que le risque financier que représente l’acquisition de locaux professionnels est assez faible. En effet, en moyenne, un chirurgien-dentiste consacrera environ 5 % de son chiffre d’affaires annuel (soit la totalité des honoraires encaissés sur l’année) en loyer et en charges. Cette somme, si elle était utilisée pour rembourser un emprunt bancaire lui permettrait, pour un chiffre d’affaires annuel de 300 000 €, d’emprunter sur 15 ans environ 235 000 €, et sur 20 ans 302 000 €.

Dès lors, non seulement l’acquisition de locaux ne fera pas peser une charge financière excessive sur le cabinet, mais permettra au praticien de se constituer ou d’accroître son patrimoine immobilier.

  • Sécuriser son exercice

À l’heure où les emplacements sont de plus en plus stratégiques, l’achat permet de pérenniser...

l’emplacement du cabinet. En effet, même s’il est possible de conclure un bail commercial dérogatoire, dans la majorité des cas, le statut des baux professionnels viendra régir les rapports entre un praticien et son bailleur. Or, aux termes de ce régime, le propriétaire peut, à la fin du bail (généralement six ans), décider de ne pas le renouveler ou demander une (forte) augmentation de loyer…

Être propriétaire de ses locaux permet d’échapper à ce risque et d’exercer sa profession en toute tranquillité.

  • Valoriser sa patientèle

Les baby-boomers arrivant à l’âge de la retraite, de plus en plus de patientèles se retrouvent sur le marché et nombreuses sont celles qui ne trouvent pas preneur. Dans ce contexte, être également propriétaire des murs constitue un élément de valorisation de la patientèle acquise. En effet, il est toujours plus facile de trouver un acquéreur lorsque vous êtes également propriétaire des locaux de votre cabinet. Les banques préfèrent financer l’achat des locaux concomitamment à l’achat d’une patientèle afin de répartir les risques. Ce paramètre jouera d’autant plus si les locaux ont fait l’objet d’investissements et d’aménagements spécifiques.

  • Aménager librement

Être propriétaire permet au praticien de choisir l’environnement dans lequel il va travailler et d’aménager et agencer l’espace comme il le souhaite.

Ceci étant, il existe des cas où la location est encore à privilégier.

La location

La location peut cependant, à la marge et de manière temporaire, s’avérer préférable. Cela sera notamment le cas pour des professionnels qui, déménageant dans une nouvelle région, ne connaissent pas le marché immobilier local ; ou encore dans le cas d’une reprise de patientèle d’un ancien confrère propriétaire. Dans cette dernière hypothèse, une promesse de vente des locaux devra impérativement être consentie à l’acheteur.

Cette option sera également retenue pour les praticiens exerçant dans certains quartiers où la location est la seule option possible au regard du prix du foncier.

Si par principe, le contrat de location est soumis au régime du bail professionnel, il est possible, à titre dérogatoire, de conclure un contrat de bail soumis au statut des baux commerciaux. En effet, depuis 2008, les professions libérales peuvent opter pour le régime des baux commerciaux. Ce régime, bien que plus complexe que le régime du bail professionnel, est également plus protecteur à l’égard du locataire, notamment en fin de bail (droit au renouvellement et plafonnement des loyers). Conclure un bail dérogatoire soumis au statut des baux commerciaux peut dès lors être intéressant pour un praticien qui souhaite rester dans les locaux.

Cette pratique est toutefois peu développée, les chirurgiens-dentistes ayant généralement recours au régime du bail professionnel. Dans ce cas, le locataire devra porter une attention toute particulière aux stipulations du contrat. En effet, en dehors de la durée minimale du contrat fixée à six années (avec faculté de résiliation au bénéfice du locataire à tout moment), les parties fixent librement les termes de leurs accords. Il conviendra alors de veiller aux éléments suivants : la durée du contrat, le montant du loyer, la désignation des biens loués et les conditions de renouvellement le cas échéant.

L’achat

Si l’achat est souvent plus intéressant, il peut prendre différentes formes ; achat d’un cabinet clés en main, achat avec travaux, ou achat sur plan, chacun ayant ses avantages et inconvénients.

  • Achat clés en main

L’achat d’un cabinet clés en main, soit l’achat d’une patientèle et de locaux, est l’option la plus simple pour l’acquéreur. En fonction des zones concernées, c’est parfois le seul choix possible. Cette option peut s’avérer très intéressante pour l’acheteur. Même si des améliorations sont à prévoir, améliorer l’existant est toujours plus simple que repartir à zéro.

Par ailleurs, compte tenu des prix actuels des patientèles, cette formule est souvent moins coûteuse. Attention toutefois, nous constatons presque toujours qu’en pratique le nouvel occupant prévoit des travaux, même légers. Leur financement et leur durée seront à anticiper.

  • Achat avec travaux – construction

Sauf achat clés en main, les exigences liées à la pratique de l’art dentaire impliqueront souvent une adaptation des locaux, et donc la réalisation de travaux. Pour le praticien, le principal avantage de l’achat avec travaux ou de la construction complète d’un local est de se retrouver entièrement aux manettes. Mais cet aspect, s’il présente a priori un réel avantage, peut s’avérer problématique. Il est essentiel de s’entourer de professionnels aguerris qui connaissent les normes applicables à la profession. Nous retiendrons comme exemple le plombage des parois des salles de radiologie indispensable à l’obtention de l’agrément, ou la gestion des normes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite

  • L’achat en VEFA (vente en état futur d’achèvement)

Ce type d’achat sera à privilégier pour les personnes ne s’estimant pas compétentes ou trop occupées pour gérer des travaux et préférant déléguer à un tiers. Il existe également des zones géographiques où cette forme d’achat sera de toute façon la seule possible.

Ne pas maîtriser la construction engendre régulièrement des retards plus importants et un coût de construction plus élevé.

Cela ne doit pas être rédhibitoire mais le chirurgien-dentiste devra être attentif, lors de la signature du contrat de vente, aux points suivants :

  • prévoir une date précise de livraison ainsi que la stipulation d’éventuelles pénalités en cas de retard. Seule la stipulation de pénalités de retard peut permettre de s’assurer de la livraison dans les temps, ou à défaut d’une indemnisation correcte. En effet, généralement lors d’un changement de local, le praticien doit résilier le contrat de bail portant sur les locaux au sein desquels il exerçait précédemment. L’hypothèse d’un retard de livraison devra impérativement être anticipée ;
  • le prix total de la vente et le cas échéant les conditions de révision du prix ;
  • les modalités d’appel de fonds : si un emprunt doit être souscrit, il est essentiel de conditionner la vente à l’obtention d’un accord bancaire. À défaut, l’acheteur devra payer le prix quand bien même il n’aurait pas eu de financement.

 

La structure juridique de l’achat

L’achat des locaux du cabinet s’effectue indépendamment de l’exercice professionnel. Eu égard à l’imposition ultérieure en cas de cession, il est préférable que le bien immobilier n’entre pas dans le patrimoine professionnel du praticien (exercice personnel ou SEL).

Par ailleurs, même si cela se pratique couramment, le praticien aura intérêt à détenir seul les murs de son cabinet, c’est-à-dire sans y associer son conjoint ou ses enfants. Une pluralité d’associés pourrait constituer un frein à la revente (notamment en cas de divorce) et il semble important de conserver une totale indépendance dans la gestion de ses biens professionnels.

Dès lors, si le praticien achète seul ses locaux, il conviendra de les acquérir en direct, ou au travers d’une société civile immobilière (SCI) au sein de laquelle il détiendra toutes les parts sauf une, qu’il attribuera à l’un de ses parents. Si l’acquisition concerne plusieurs praticiens, le recours à une SCI, spécialement constituée à cet effet, sera très fortement conseillé.

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