Tous les candidats à l’élection présidentielle se sont positionnés sur la question. Ainsi, Messieurs Mélenchon et Roussel souhaitent un rétablissement de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Madame Hidalgo et Monsieur Jadot, quant à eux, prônent la mise en place d’un « ISF climatique ». Madame Le Pen préconise de le remplacer par un impôt sur la fortune financière taxant les très hauts patrimoines et une exonération totale de la résidence principale. Cette dernière idée est également soutenue par Madame Pécresse et Monsieur Zemmour qui ne remettent cependant pas en cause l’existence de l’IFI en tant que tel.

Dans l’attente des résultats de la prochaine présidentielle, examinons le régime en vigueur.

Qui est concerné ?

Les personnes physiques, domiciliées en France (ou ayant des biens immobiliers en France), sont assujetties à l’IFI dès lors que la valeur nette de leur patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million d’euros.

L’imposition se calcule par foyer. Cela étant, la notion de « foyer fiscal » en matière d’impôt sur la fortune immobilière diffère de celle retenue pour l’impôt sur le revenu.

Ainsi, contrairement à l’impôt sur le revenu,...

les personnes en situation de « concubinage notoire » font l’objet d’une imposition commune, sauf si elles sont mariées par ailleurs.

Cela signifie que pour le calcul de l’impôt et le franchissement du seuil d’imposition, l’ensemble des biens appartenant à chacun des concubins, et à leurs enfants mineurs le cas échéant, sont pris en compte.

À l’inverse, les époux mariés sous le régime de la séparation de biens et ne vivant pas sous le même toit (comprendre ayant cessé toute vie commune) ou en instance de séparation, pourront être imposés séparément.

Il faut bien reconnaître qu’une uniformisation des règles applicables en matière d’impôt sur le revenu aurait été ennuyeuse…

Quelle assiette ?

L’impôt est assis sur la valeur nette taxable du patrimoine immobilier. Ce patrimoine comprend tous les biens immobiliers après soustraction du passif déductible. Les biens pris en compte sont ceux appartenant au contribuable au 1er janvier de l’année d’imposition. Les cessions et/ou acquisitions au cours de l’année ne sont pas à prendre en compte.

Les biens concernés ?

La notion de biens immobiliers est ici entendue au sens large. Sont inclus les immeubles bâtis et leurs dépendances (garage, cave, etc.), les biens immobiliers en cours de construction, ou les terrains nus, mais également, les droits réels immobiliers (usufruit, droit d’usage, etc.) et les parts de SCI ou de sociétés détenant de l’immobilier en France.

Toutefois, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué sur la valeur de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire.

Cela signifie que le domicile du contribuable ne sera pris en compte qu’à hauteur de 70 % de sa valeur, sous réserve qu’il lui appartienne directement et non par l’intermédiaire d’une société, même une SCI dont les membres du foyer seraient seuls associés.

En revanche, les immeubles revêtant un caractère professionnel sont expressément exclus de l’IFI tout comme certains biens ruraux ou forestiers pour tout ou partie de leur valeur.

Quel passif déductible ?

L’impôt est assis sur la valeur nette du patrimoine. Certaines dettes afférentes aux biens compris dans l’assiette des biens immobiliers taxables peuvent être déduites dès lors qu’elles existent au 1er janvier et sont effectivement supportées par le contribuable.

Il s’agira :

  • des frais d’acquisition des biens (en ce compris les emprunts à hauteur du montant du capital restant dû) ;
  • des dépenses de réparation, d’entretien, ou d’amélioration ;
  • des impositions, autres que celles incombant normalement à l’occupant. Il s’agira essentiellement de la taxe foncière.

La taxe d’habitation et l’impôt sur le revenu correspondant aux revenus fonciers ne seront donc pas déductibles.

Toutefois, le passif admis en déduction est plafonné lorsque la valeur vénale du patrimoine immobilier excède 5 millions d’euros. En effet, dans ce cas lorsque le montant total des dettes admises en déduction excède 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil n’est admis en déduction qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.

Exemple de limitation des dettes déductibles : Une famille dispose d’un patrimoine immobilier d’une valeur vénale réelle de 6 millions d’euros. Pour l’acquérir, elle a contracté plusieurs emprunts d’un montant total de 5,5 millions d’euros. La valeur du patrimoine immobilier dépasse 5 millions d’euros. Le plafond de dette admis en déduction au regard du patrimoine imposable est de : 6 M€ x 60 % = 3,6 m €. Le montant des dettes excédant le seuil admis en déduction est donc de : 50 % (5,50 M€ – 3,60 M€) = 950 000 €. Le redevable peut donc déduire un montant total de dettes de 950 000 € + 3 600 000 € = 4,55 M€

Quel taux d’imposition ?

L’impôt est calculé en appliquant le barème ci-après à la valeur du patrimoine taxable.

Toutefois, pour atténuer l’effet de seuil à l’entrée du barème de l’IFI, il a été mis en place un mécanisme de décote pour les contribuables ayant un patrimoine compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €.

Le montant de l’impôt est alors calculé selon le barème puis réduit d’une somme égale à 17 500 € – 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine.

Exemple pour un patrimoine net taxable de 1 374 000 €. Application du barème :

Montant de la décote : 17 500 – (1,25 % x 1 374 000) = 325 € Montant de l’IFI après décote : 3 018 – 325 = 2 693 €

Le plafonnement

Un mécanisme de plafonnement permet de limiter le montant de l’IR et de l’IFI à 75 % des revenus du contribuable.

Pour les redevables ayant leur domicile fiscal en France, un mécanisme de plafonnement vient limiter le montant de l’IR et de l’IFI à 75 % des revenus de l’année précédente.

Si ce seuil est dépassé, l’excédent vient en diminution de l’IFI dû. Il n’est en revanche ni imputable sur d’autres impositions, ni restituable.*

Déclaration et paiement

Les contribuables ayant au 1er janvier de l’année un patrimoine taxable supérieur 1 300 000 €, doivent souscrire, en annexe de leur déclaration sur le revenu (formulaire n° 2042), un formulaire n° 2042-IFI sur lequel ils reportent le détail des actifs immobiliers et dettes y afférentes.

Au mois d’août, le contribuable reçoit un avis d’IFI sur lequel figure la date limite de paiement (courant septembre). En cas de non-respect de la date limite de paiement mentionnée sur l’avis d’imposition, le contribuable se voit appliquer une majoration de 10 %.

Dès lors qu’il excède 300 €, l’IFI doit être payé par voie dématérialisée (paiement en ligne sur impots.gouv.fr ou par smartphone).

La réduction d’impôt au titre des dons : Seuls les versements effectués à des œuvres caritatives pourront être déduits de l’IFI. Ainsi, le redevable peut imputer sur son impôt, dans la limite de 50 000 €, 75 % du montant des dons effectués à des organismes d’intérêt général (établissements de recherche, fondations reconnues d’utilité publique, chantiers d’insertion, fondations universitaires, etc.).

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