Quel contribuable fortement imposé n’a jamais rêvé de défiscaliser sans aucun plafond ? Aujourd’hui, un dispositif en France, et un seul, permet d’atteindre cet objectif : la loi dite Monuments historiques. « Quel que soit le montant de vos revenus, et donc de vos impôts, un investissement dans un monument historique peut vous permettre de ramener votre impôt à zéro », explique le dirigeant de Jedefiscalise.com, cabinet de gestion de patrimoine spécialiste de la loi Monument historique. « Pour cela, point n’est besoin d’acheter un château en ruine, ou une abbaye à restaurer. Une poignée d’opérateurs spécialisés monte des...

opérations de ce type, dans des bâtiments anciens en centre-ville », poursuit-il.

Mais pour profiter pleinement de ce dispositif fiscal, « nec plus ultra de la défiscalisation », il vous faudra payer au moins 40 000 euros d’impôts. En effet, la loi Monument historique n’est pas adaptée aux revenus inférieurs à 200 K€ pour un couple, ou à 150 K€ pour un célibataire. Les travaux étant déductibles du revenu, et le barème de l’impôt progressif, l’optimisation consiste à gommer les tranches de revenu les plus fortement imposées. Soit les revenus supérieurs à 147 K€ pour un couple, et à 73 K€ pour un célibataire.

Faire baisser son taux de prélèvement dès le lancement de l’opération

Concrètement, l’investisseur acquiert un lot nécessitant d’importants travaux. Il s’agit le plus souvent d’un ancien couvent ou hospice, en cœur de ville donc. Fiscalement, moyennant des contraintes bien précises à respecter par le monteur de l’opération, l’intégralité des travaux de restauration sera déductible des revenus de l’investisseur.

Le spécialiste donne un exemple :
« M. C, marié, deux parts, a un BNC de 400 K€. À ce titre, il paie 139 K€ d’impôt. Il va réaliser un investissement Monument historique de 300 K€, tout compris. Là-dessus, les travaux représentent 250 K€. Ces 250 K€ sont donc déductibles de son revenu. Venant gommer des revenus imposés à 41 % (dès 147 K€ de revenu) et à 45 % (à partir de 316 K€ de revenu), son gain fiscal sera de 106 K€. Soit plus du tiers de son investissement. Et ce, dès 2021. »

En fonction de sa fiscalité, l’investisseur pourra aussi échelonner les travaux sur un, deux ou trois ans, au choix.

En outre, depuis la mise en place du prélèvement à la source, il est possible de faire baisser son taux de prélèvement dès le lancement de l’opération. « C’est la cerise sur le gâteau », se réjouit l’expert.

Les pièges à éviter

Mais pour que tout se déroule comme prévu pour l’investisseur, divers pièges sont à éviter. Pour ce faire, il s’agit avant tout de bien s’entourer. « Il faut s’assurer que l’on travaille avec un opérateur reconnu, explique le conseiller en gestion de patrimoine. De plus, certains opérateurs proposent un budget travaux estimé. Chez nous, le marché travaux est ferme. Il ne bougera pas, quels que soient les aléas, notamment dus aux contraintes du ministère de la Culture (fouilles archéologiques, etc.). Pour l’opérateur, il y a forcément une part d’inconnu, mais cette dernière doit être ramenée à zéro pour le client, avec un calendrier travaux plafonné. Si nous dépassons ce dernier, l’investisseur sera indemnisé, précise-t-il. Enfin, il est indispensable d’assortir son opération d’une garantie fiscale, ce que font les opérateurs sérieux. Car si tout n’est pas fait parfaitement dans les règles, c’est le redressement fiscal assuré. Auquel cas, le client perdrait son avantage fiscal, et serait en plus tenu de payer des pénalités importantes. »

Une fois la rénovation achevée, pour la location, le client peut, s’il le souhaite, traiter directement avec le même opérateur. Sauf cas particulier, le bâtiment restauré aura été aménagé en logements d’habitation, en location nue. Les loyers sont libres et sont soumis au régime classique des revenus fonciers.

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